فريزر سنتربوينت الثقة

فريزر سنتربوينت الثقة فريزر سنتربوينت الثقة ("FCT") هي الثقة للاستثمار العقاري ("REIT") المدرجة في سنغافورة التداول للأوراق المالية المحدودة ("SGX-ST") في السنة المالية 5 يوليو 2006. FCT لتبدأ في 1 أكتوبر. وتضم محفظة عقارية FCT في خصائص التجزئة الضواحي التالية في سنغافورة: جسر نقطة، نورث بوينت، Anchorpoint، YewTee نقطة، Bedok نقطة وشانغي مدينة بوينت (إجمالا، "خصائص"). كما حصلت على REIT أحدث ممتلكاتها، وشانغي مدينة بوينت ("CCP") في 16 يونيو 2014. وبصرف النظر عن امتلاك عقارات تجارية مباشرة، كما يحمل FCT 31.17٪ من الوحدات في Hektar عقارات الثقة للاستثمارات ("H-REIT"). H-REIT، احد المقربين من FCT، هو REIT التي تركز على تجارة التجزئة في ماليزيا المدرجة في السوق الرئيسي لبورصة ماليزيا بيرهاد للأوراق المالية. وتضم محفظة ممتلكاتها من سوبانج موكب (سيلانجور)، موكب ماهكوتا (ملقا)، يتكس موكب (جوهور)، وسط ساحة واندمارك الوسطى (كيدا) ". شريط رمز J69U. SI | FCT: SP القيمة السوقية 1.82 B (على أساس 916840040 وحدة) سعر السوق / السهم 1.98 دولار سنغافوري (اعتبارا من ال14 أغسطس 2015) صناعة العقارات الثقة للاستثمارات فريزر سنتربوينت المحدودة ("FCL")، الراعي FCT وأكبر مالك الوحدات، تمتلك 41.26٪ من FCT. والمساهمون الرئيسيون في FCL هم التايلاندية المشروبات العامة المحدودة ("ThaiBev") وTCC الأصول المحدودة ("TCCA"). ترتبط الشركتين إلى الملياردير التايلاندي، تشاروين Sirivadhanabhakdi، ثاني أغنى رجل في تايلاند. يتم تحديث هذه المعلومات كما في 28 نوفمبر 2014. ما هو REIT؟ لأساسيات ما هو الثقة للاستثمارات العقارية وكيف هو REIT عادة هيكل، تحقق من REIT 101 مقالة. كيف FCT تحقيق النمو؟ FCT، مثل جميع صناديق الاستثمار العقاري الأخرى، يمكن أن تضطلع بها ثلاثة أشكال النمو العضوي: زيادة الإيجار، مبادرات تعزيز الأصول (AEIS) وإعادة تدوير رأس المال. لتجربة النمو غير العضوي، FCT إما أن يكتسب خصائص أخرى أو إجراء التطورات تأسيسية. دعونا نناقش كل طريقة لتحقيق النمو. المفهوم الكامن وراء زيادة الإيجار بسيط لREIT التجزئة مثل FCT: زيادة حركة المرور المتسوقين إلى مراكز التسوق، ويمكنك قيادة ارتفاع الايجارات. تجار التجزئة يريدون دائما أن يكون فيها حركة المتسوقين هو أثقل. مع زيادة الطلب على هذه المساحات، يمكن أن صناديق الاستثمار العقاري مع مراكز الازدحام الشديد قيادة ارتفاع الايجارات من المستأجرين. كونها تقع بالقرب من محطة القطار أو الحافلة التبادل هو زائد، كما هو أي عامل من شأنها أن تجذب الناس إلى مراكز التسوق. كافة خصائص FCT نجلس بالقرب من محطة مترو الأنفاق، وموزعة بالتساوي على جميع أنحاء الجزيرة في المدن الضواحي (وبالتالي من خطر cannibalisation منخفض). مصدر: عرض المستثمر FCT 3Q15 إيجار الارتداد هو واحد متري أن المستثمرين REIT يمكن استخدامها لتتبع معدلات الإيجار. هذا هو الفرق بين متوسط ​​أسعار الإيجار للإيجار جديد وعقد الإيجار السابق عادة تعاقدت منذ 3 سنوات. A الارتداد الإيجار الإيجابي يعني أن معدلات الإيجار قد زادت. AEI، في جوهرها، هو حول تعظيم الإنتاجية للقدم المربع الواحد. ويمكن تحقيق ذلك عن طريق رفع مستوى مزيج المستأجر أو تجديد المركز التجاري بالكامل لجعلها تبدو الأحدث، والتي يمكن بدورها زيادة الإيجارات. FCT قد أنجز في الماضي صانعي في جسر نقطة، نورث بوينت وAnchorpoint. تنتج هذه AEIS لا يقل عن 10٪ العائد على الاستثمار لإقليم العاصمة الاتحادية، وما مجموعه S $ 255m في صافي خلق القيمة، والتي هي في الأساس الفرق بين المكاسب المتراكمة في تقييم العقارات والنفقات الرأسمالية المتعلقة AEIS. ويشمل إعادة تدوير رأس المال التخلص من خصائص ليست بهذه كبيرة، وتحرير النقد، واستخدام المال لشراء العقارات مع أفضل الاحتمال. وقد فعلت FCT أبدا هذا، ولكننا لا نستطيع أن نستبعد إمكانية FCT القيام بذلك في المستقبل (اقرأ المزيد في إطار الفرص). لا يمكن أن يتحقق النمو غير العضوي من خلال عمليات الاستحواذ أو تطوير في مجالات جديدة. جعلت FCT 4 الاستحواذ منذ عام 2010 (انظر أدناه). مصدر: عرض المستثمر FCT 3Q15 أن صناديق الاستثمار العقاري التي تقوم تطوير مجالات جديدة شراء الأراضي لتطوير الملكية تماما مثل التطوير العقاري. ولكن اللوائح REIT المحلية قيودا على الإنفاق على العقارات في التطورات في مجالات جديدة إلى حد أقصى قدره 10٪ من قيمة أصولها. لتقييم الأداء التشغيلي للإقليم العاصمة الاتحادية، ينبغي أن ننظر في معدلات الإشغال من كل الممتلكات، حركة المتسوقين، إجمالي الإيرادات وصافي الدخل العقاري (NPI)، وكذلك الإيجار الارتداد كما ذكر في وقت سابق. ما هي مقاييس أخرى لتحليل أداء FCT على ذلك؟ ونحن لم يذكر كيفية السيطرة على REIT احتياجاتها المالية. ويلزم صناديق الاستثمار العقاري في سنغافورة قانونا لتوزيع 90٪ على الأقل من أرباحها للتوزيع على مالكي الوحدات. على عكس الشركات غير REIT التي تحتفظ عادة جزءا من صافي أرباحها لإعادة استثمار، صناديق الاستثمار العقاري ليست لديهم شرف حفظ الربح وإعادة استثمار لهم للنمو في المستقبل. لذلك إذا رغب مدير العقارات في النمو، فإنه يحتاج إلى جمع أموال إضافية. وهذا ما يفسر لماذا العديد من صناديق الاستثمار العقاري، إن لم يكن كلها، يكون التروس المسننة المرتفعة نسبيا لأنها سعت التمويل من أسواق رأس المال والمصارف. وهذا يعني أن كمستثمر REIT، يحتاج المرء أن يكون قادرا على التعرف على صناديق الاستثمار العقاري ليست فقط قادرة على النمو (التي يمكن أن تزيد تأجير أو الحصول على أفضل الخصائص)، ولكن أيضا قادرة على إدارة بمهارة احتياجاتها التمويلية. ومن شأن اثنين من المقاييس المالية التي ينبغي لأحد أن ننظر إلى ما يلي: تستعد (إجمالي القروض / إجمالي الموجودات)، وتغطية الفوائد (EBIT / الفوائد)، استحقاق الديون (أكثر انتشار التدريجي ويعد من أفضل)، ومصادر التمويل (لل أكثر تنوعا كلما كان ذلك أفضل)، ونسبة الدين المضمون لجميع الديون (أقل كان ذلك أفضل). A، تدار بشكل جيد الوضع المالي السليم، مثل انخفاض المديونية، سيضع REIT في وضع أكثر ملاءمة لاغتنام الفرص عندما يحين الوقت قد حان (كما هو الحال في الانكماش الملكية عندما خصائص رخيصة في كل مكان). في هذه الحالة، يمكن للREIT تأخذ على قروض إضافية من دون الكثير من القلق حول خرق الحد تستعد وخرق عهدا الديون. كيف تمت FCT تفعل؟ دعونا الآن استخدام هذه المقاييس لتقييم أداء FCT في الماضي. على الجبهة التنفيذية، فإن معظم خصائص إقليم العاصمة الاتحادية لتظهر أن تفعل بشكل جيد جدا. وبلغ معدل الإشغال في 96.5٪ كما في 30 يونيو عام 2015، في حين كانت حركة المتسوقين مطردا خلال الأرباع القليلة الماضية. وكان الارتداد الإيجابي الإيجار في عام 2015 (انظر لقطات أدناه).